近年来，房天下、中原、我爱我家、链家（贝壳找房）、安居客等房地产经纪机构、互联网平台发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但随着行业集中度不断提高，头部房地产经纪中介无序扩张，利用平台规则、算法技术、房源及客户数据建立起垄断地位，对房地产市场秩序造成破坏，相关问题亟待关注。

一是强势操纵分销市场，损害房企利益。目前，在售楼盘多联合房地产经纪机构、平台采用分销的方式进行售卖，头部房地产经纪平台利用房地产领域销售压力大的现状，坐地起价，赚取天价渠道费佣金，甚至要求“独家代理”和“预付佣”。一旦房企拒绝，头部房地产经纪公司会采取“断流休客”的方式操控房企正常经营，维持自身垄断地位。据一些经纪人反映，新房分销的佣金相当丰厚，基本都在2%-3%之间，比例看似不高，但是金额不小，一套大几万是标配。而某些去化（销售）困难的楼盘，比例往往更夸张，可能高达5%-8%。

二是迫使金融机构返佣，损害银行利益。当前，银行信贷整体业务规模缩减，而头部房地产经纪机构、平台手中掌握大量二手房贷款客户数据，银行迫于竞争、考核压力，不得不接受向其私下返佣的无理要求，比例可达按揭总额的1%-2%。部分银行向房地产经纪中介的“房贷返点”费用在总贷款的0.4%以上。有时为了拉客户完成关键绩效指标，还需向经纪平台支付高额介绍费，如果银行不给，就算产品再好，也很难抢占市场份额。据华夏时报2024年8月6日报道，所谓“房贷返点”，是指银行向提供房贷业务的中介机构（如房产中介、担保公司）按贷款总额的一定比例返还佣金的现象，提供“返点”的银行多为股份制银行和城商行及农商行，主要针对二手房的商业贷款部分。

三是压价房源加价推广，损害买卖方利益。部分头部房地产经纪机构、平台利用自身在房地产经纪服务市场上的支配地位，对买卖双方收取不公平的高价佣金。如有的平台为加速当事人交易决策，恶意压低房源价格，同时利用规则漏洞，假借增值服务之名，以“置顶”房源等营销推广模式，变相诱导房主支付额外的推介费。比如，以房屋打折优惠为由，在房款之外多收一笔“团购费”或者“服务费”，几千到上万元不等。此外，若顾客需按揭贷款，经纪公司还会捆绑贷款额度1%-3%的按揭手续费，暗中提高交易成本。

四是扰乱市场自由竞争，损害同行利益。部分头部房产经纪平台通过资产购买、股份购买、合同约定等方式，在房地产行业的不同市场层次间实现产业链整合，迅速占领房产交易市场，再利用资金、流量和新房渠道等优势，倒逼线下房地产经纪机构加盟，并强制要求其实行一致且高标准的经纪服务收费，干预加盟房地产经纪机构收费自主权，追求利益最大化。一些头部房地产经纪平台利用市场主导优势，开启线上直播卖房，通过压价吸引消费者，这种压价行为易引发行业内的恶性竞争。

为此，建议：

一、完善监管机制。住建、发改、市场监管、人社等部门充分关注房地产交易的新模式、新特点，针对房地产经纪行业的垄断行为，进一步完善《房地产经纪管理办法》，积极推动住房和城乡建设部《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》《关于规范房地产经纪服务的意见》等政策措施落实落地。市场监管部门可结合当前行业乱象，建立房地产行业价格监测预警机制，对潜在市场异常行为进行评估，及时调查是否存在平台组织中介达成垄断协议的行为。

二、加强多元治理。住建、市场监管、银保监、税务等部门应加大联合执法力度，全面排查问题线索，通过约谈提醒、规则指引、行政处罚等梯次化监管措施，维护房地产行业公平竞争秩序。充分发挥行业协会作用，通过宣传教育培训、以案说法等形式，引导房地产经纪行业自律，督促房产中介机构、互联网平台公开经济服务费用明细，保障买卖双方知情权。制定并逐步完善行业严重失信主体“黑名单”制度，加强社会监督，建立消费者评价体系，倒逼中介机构和从业人员提升服务水平、业务能力。

三、强化科技赋能。相关部门创新监管技术手段，指导房地产经纪平台适用统一的算法披露标准，并着重关注平台是否合理利用算法、房源及客户数据等要素，开展数据有效溯源管理。政府相关部门牵头，推动上线集新房、二手房、租赁业务于一体的房屋交易管理服务平台，鼓励线下房产经纪机构加盟平台，通过平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务，规范房地产经纪中介业务开展。