为保障民生、维护社会稳定，解决好拆迁安置小区和无物管小区物业长效化管理问题十分必要。当前拆迁安置和无物管小区在长效管理上仍存在一些困难和问题亟待关注。

一是多数安置房不交物业费，兜底物业公共服务费标准不尽相同。我市安置房主要有两种类型，一类是政府投资集中建设的安置房，另一类是从商品房小区团购的安置房，这两类拆迁安置房物业费收缴情况存在不同，政府集中建设的安置房采取产权置换方式安置，由于过去征收（搬迁）政策及相关主体承诺等历史原因，均不缴纳物业费。团购安置房采取货币化方式安置，大部分效仿产权置换方式安置房收费标准，安置户较多的小区，安置户也不缴纳物业费，由各级财政每年需兜底物业费，一些团购安置房户数较少的小区，虽向安置户收费，但收费率较低。经走访部分园区、镇街和物业服务单位了解，各安置小区的兜底物业公共服务收费标准不尽相同，公共能耗费实行实报实销或年度包干。

二是无物管小区物业费收缴困难，物业服务水平和质量下降。通过比对分析，近年来无物管小区的数量呈现上升趋势。无物管小区物业费收缴情况不太乐观，因物业服务收费标准和收费率较低，前期物业撤场、社区托管，物业服务水平和质量下降，并逐步恶性循环。加上部分小区的业主为搬迁农民，没有“花钱买服务”的消费意识，对物业服务收费存在不理解，不能积极主动甚至不愿缴纳相关费用。还有一些学校、工厂周边的小区，居住人群为承租人，临时居住也无法收取到物业费。因此绝大多数无物管小区物业费收缴率极低甚至收不到物业费，因缺乏资金、资产和资源，管理经费十分困难，只能由属地社区成立物业服务站进行托管，维持基本的“三保”（保安、保洁、保修）服务。虽然成立了物业服务站，但其实是两块牌子一套班子，既承担了物业服务的义务，又要履行物业管理和社会管理的职责，自己管理自己，加大了社区的工作压力，也缺乏有效的监督措施。

三是安置房和高层建筑增加导致物业成本提升，政府兜底压力加大。2007年之前，各类安置房均为多层房屋，物业服务投入成本相对较低，物业费约0.3元/平方/月，当时为确保征收（搬迁）项目的顺利推进，政府实施了对安置房物业费进行全额兜底的政策。2017年之后，新建安置房和安置户数不断增加，置换安置房也逐渐以高层建筑为主，而高层建筑的物业服务成本和电梯、消防、地下空间等共用设施设备的运行和能耗成本持续增高，物业费约需1元/平方/月，政府兜底物业费总额逐年提高，各级财政及平台资金压力较大。同时，各级财政对产权置换安置房实行的物业费全额兜底政策，引起了近几年购买政府回购用于集中安置的商品房和选择货币安置方式后自行购买商品房的拆迁户效仿，他们居住在商品房小区，与小区其他正常缴纳物业费的居民享受着同等的物业公共服务，但却以拆迁户身份自居，要求享受产权置换安置房一样的政府兜底政策，拒缴物业费，导致拆迁户与物业公司关系紧张、矛盾不断，甚至发生群体性上访事件，影响了社会稳定。

为此建议：

（一）保持政策标准的延续性。安置小区原则上由各征收（搬迁）主体按原标准原渠道包保物业费，待当前物业服务合同到期后，按照《泰州市区普通住宅前期物业公共服务分项目分等级服务标准和收费标准》（泰价服〔2014〕89号），实行“一区一案”，结合各小区现状，确定物业服务等级，属地镇街、社区对照服务合同（星级标准）加强常态化管理。物业费按季度拨付，每年度最后一个季度根据上年度考评结果拨付。

（二）保证考评方式的严格性。住建部门牵头制定考评办法，每年度组织对各安置小区确定的星级标准进行考评。达到标准的全额拨付物业费；低于或高于确定标准的按照考评结果拨付对应等级物业公共服务费。取得市级示范物业管理项目、市级宜居住区项目或市级党建引领物业管理示范项目可认定为三星级；取得省级示范物业管理项目或省级党建引领物业管理示范项目可认定为四星级；取得省级宜居住区项目可认定为五星级。对经考评认定为星级提升的项目，财政按照认定的星级每年给予星级提升对应的公共服务费差额补助，并从中按一定比例奖补属地社区专项用于其辖区小区环境改善提升。

（三）保障资金使用的有效性。安置小区公共配套经营用房应移交属地镇街管理使用，公共配套经营用房、共用部位、共用设施设备的经营收益可用于贴补物业费的不足，结余部分应用于补充本小区住宅专项维修资金（即公维资金）。没有公共配套经营用房的安置小区，由属地镇街统筹使用经营收益。鼓励相关国有平台成立物业公司为其包保物业费的安置小区提供物业服务，亦可以自行招标引进专业化物业服务企业。各国有平台承接安置小区物业服务后，可通过与第三方洽谈合作，在小区公共部位设置广告、快递驿站等拓展增值服务，减轻资金平衡压力。对包保和奖补的物业费，实行年度审计和绩效评价，确保资金专款专用，取得实效。

（四）保持服务管理的规范性。安置房上市转让（或赠与他人）后，相关物业服务费用由受让人（或受赠人）自行承担。从商品房小区团购的安置房，对于相对集中的楼栋或单元，可由属地镇街、社区牵头，组织楼道长发动安置户自发进行保洁、保绿、保亮等自主管理，并协调小区物业服务企业适当降低物业服务收费标准。无物管小区实行一星级服务，财政每年以户为单位进行一定数额的补贴，不足的部分，可通过利用公共部位经营以及拓展增值服务进行补充。属地镇街、社区应充分发挥党建引领作用，加强对广大业主的思想引导，逐步提高有偿服务意识。对具备条件的无物管小区，及时指导并组建业委会（物管委），促进业主自治。对规模较小的无物管小区，可在社区或镇街范围进行统筹打包，引入市场化、专业化物业服务企业，提升物业服务水平。